Cláusulas essenciais no contrato de locação

Saiba quais cláusulas não podem faltar no seu contrato de prestação de serviços!

1 Alteração de titularidade de contas

Se o locatário for obrigado ao pagamento de contas como energia elétrica e água, por exemplo, é importante constar uma cláusula na qual ele se comprometa a transferir a titularidade das contas para o seu nome em até 30 (trinta) dias, a contar da assinatura do contrato, sob pena de arcar com o pagamento de determinada multa. A transferência de titularidade livra o locador de futuras dores de cabeça, sendo a multa um importante instrumento de efetividade da obrigação.

2 Autorização para sub-locação

O locatário poderá sub-locar o imóvel a terceiros? Se houver necessidade de autorização do locador, qual será o prazo para notificação e resposta por escrito? Se for autorizado, importante ressaltar que no período da sub-locação, o locatário originário continuará solidariamente responsável pelos pagamentos do aluguel, bem como pela indenização por danos causados pelo sub-locatário.

3 Reparação por benfeitorias

Estipule as regras a respeito das benfeitorias (obras no imóvel). Elas são permitidas ou dependem de concordância da parte locadora? Existem critérios contratuais para que essas obras possam acontecer? É importante prever a perda do direito à indenização ou retenção do bem nas hipóteses em que não há autorização para a realização de benfeitoria e mesmo assim o locatário a realiza.

4 Hipóteses de resolução contratual

A extinção de um contrato pode ocorrer por diferentes motivos, alguns legítimos e outros não. O ideal é prever quais hipóteses autorizam a quebra do vínculo contratual e, naquelas injustificadas, estipular uma multa (geralmente de até 20% sobre o saldo remanescente), com consequente resolução do contrato. Prever cada uma dessas hipóteses é interessante porque nem todo descumprimento gera a extinção do contrato. As vezes, quando em menor gravidade, o descumprimento de alguma cláusula pode ensejar apenas a aplicação de uma multa, por exemplo, no intuito de se evitar a prática reiterada de determinado ato. E ao não estipular quais hipóteses autorizam a extinção do contrato, você aumenta a chance da necessidade de uma ação judicial para validar aquela resolução (muitas vezes questionada pelo outro contratante).

5 Direito de preferência

Na hipótese de venda do imóvel, o locatário deve ser notificado para manifestar eventual interesse na aquisição do bem, em iguais condições de oferta. A notificação deve se dar por escrito, tendo o locatário um prazo legal de 30 (trinta) dias para respondê-la. A venda sem observância desta cláusula pode ser invalidada!

6 Renúncia ao benefício de ordem do fiador

Se houver fiança como modalidade contratual de garantia, é importante ressaltar eventual benefício de ordem do fiador. Isto é, se eventualmente houver execução ou cobrança, o fiador poderá ser cobrado solidariamente ao lado do locatário, não havendo nenhum tipo de privilégio na execução quanto ao patrimônio encontrado.

7 Cláusula de respeito à vigência em caso de alienação

Você pode prever uma cláusula de respeito à vigência contratual e a exigência de averbação do contrato na matrícula do imóvel. Assim, se outra pessoa comprar o bem, estará obrigado a aguardar o término do prazo contratual para retirar o locatário (há maior segurança jurídica). Aproveite para regular, nesta cláusula, certos dias e horários para visitas de possíveis compradores.

8 Obrigatoriedade do termo de vistoria

O intuito do termo é relatar danos já existentes no imóvel, para, quando da sua devolução, não seja cobrado pelo locador do locatário nenhum estrago que porventura ele não tenha sido responsável. Além do laudo, é interessante arquivar fotos do imóvel para consulta quando da entrega de chaves ao locador pelo locatário. Após a realização da vistoria, estipule que as despesas com as substituições e os reparos passam a ser de responsabilidade do locatário.

9 Rescisão contratual antes do prazo

Especifique que o locatário não poderá devolver o imóvel antes do prazo final previsto no contrato, sob pena de multa proporcional pelo período não cumprido, geralmente correspondente a 20% (vinte por cento) do saldo devedor. Cuidado com a absurdidade na multa estipulada – a sua fixação fora dos limites legais pode gerar a invalidação do acordo!

10 Encargos pagos pelo locatário

Além do valor mensal de aluguel, pode-se acordar que o locatário pague aos órgãos competentes, diretamente ou por intermédio do locador, o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), taxas de energia elétrica, força, gás, água e esgoto, limpeza urbana e outras cobradas pelo Poder Público, além de prêmio de seguro contra incêndio e taxas condominiais. É interessante fixar a obrigação de comprovar estes pagamentos no vencimento do aluguel.

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